Minden bejegyzés
A szolgáltatási díjak felosztásának rejtett költségei: amit a pénzügyi igazgatóknak bérlőként tudniuk kell
- A közüzemi díjak gyakran a bérleti költségek legkevésbé kiszámítható és legvitatottabb elemei közé tartoznak. Az elosztás (vagyis az, hogy a teljes közüzemi díjat hogyan osztják el a bérlők között) határozza meg, hogy vállalkozása méltányos részesedést fizet-e, vagy másokat támogat-e. Ha megérti, hogyan kellene működnie ennek a rendszernek, és hol történnek hibák, akkor hatékonyabban tudja ellenőrizni a költségeket, kifogásolni a hibákat és védeni az eredménykimutatást.
- Mit jelent a költségmegosztás a gyakorlatban?A több bérlős épületekbena költségeket a bérlők között osztják meg. A bérleti szerződések általában előírják, hogy a teljes kiadás „méltányos és ésszerű arányát” kell fizetnie – de a módszer gyakran nem egyértelmű. A legfontosabb kérdés az, hogy a bérbeadó eljárása megfelel-e a bérleti szerződésnek, átlátható és ellenőrizhető-e, valamint összhangban áll-e azzal az előnnyel, amelyet vállalkozása ténylegesen élvez. Ha nem, akkor valószínű, hogy túlfizet.
- A RICS-szabvány: előny a bérlők számára A„RICS Professional Standard Service charges in commercial property” (1. kiadás) című szabvány a 2019. áprilisától 2025. decemberéig tartó közüzemi díjszámítási időszakokra vonatkozik. A 2. kiadás (2025. június) kötelező előírást vezetett be 2026-tól kezdődően: a bérbeadóknak minden bérlő számára éves közüzemi díjfelosztási táblázatot kell rendelkezésre bocsátaniuk.
- Ennek a táblázatnak tartalmaznia kell az egyes szolgáltatások teljes költségét, az elszámolás alapját, az Ön százalékos díját, valamint azt, hogy ezt a százalékot hogyan számították ki. Ha nem tudja összevetni a visszatérítést a táblázattal, vagy ha azt nem bocsátják rendelkezésre, az egyértelmű figyelmeztető jel.
- A RICS azt is kimondja, hogy a költségmegosztásnak bizonyíthatóan méltányosnak és ésszerűnek kell lennie; a költségeknek tükrözniük kell a rendelkezésre állást, az előnyöket és a használatot; valamint a bérbeadó költségeit – például az üresen álló ingatlanok miatti kiadásokat – nem szabad a bérlőre hárítani. Bár a RICS nem írja felül a bérleti szerződést, vitás esetekben széles körben használják irányadóként.
- Gyakori módszerek és a hibák lehetséges forrásai A költségmegosztás legtöbb esetben a bérbe adható alapterületen alapul. Ez csak akkor működik, ha az alapterületek pontosak és naprakészek, a bérleményt helyesen mérték fel, és az elosztási alapot minden bérlő esetében következetesen alkalmazzák.
- Egyes rendszerek a súlyozott alapterületet veszik alapul a különböző szintű haszon tükrözése érdekében (ez gyakori a kiskereskedelmi és vegyes használatú ingatlanok esetében). Ezeket alaposan meg kell vizsgálni: milyen feltételezések állnak a súlyozások mögött, következetesek-e, és továbbra is tükrözik-e az épület tényleges használatát? Az alternatív alapok, mint például az adóköteles érték, manapság ritkák és gyakran nem elég átláthatóak.Szolgáltatási csomagok és ingatlanüzemeltetési díjak: fizetni azért, amit nem használunk A szolgáltatásidíjakat gyakran csomagokba osztják, és a különböző bérlők különböző szolgáltatásokhoz járulnak hozzá. A bérlőket gyakran alapértelmezés szerint veszik fel a listára, nem pedig jogosultság alapján – különösen akkor, ha a szolgáltatások nem minden bérlőnek nyújtanak előnyt. Ha egy nagyobb ingatlanparkon belül található az ingatlan, akkor az ingatlanpark egészére kiterjedő szolgáltatásokért (utak, parkosítás, biztonság) is fizethet. Gyakori a túlfizetés, ha az épület és az ingatlanpark költségeit összekeverik vagy rosszul magyarázzák, vagy ha a bérleti szerződés nem engedélyezi egyértelműen a költségek megtérítését.
- A bérleti szerződés lejárta előtti jelentős kiadásokA nagy összegű tőke- vagy tőkehelyettesítő tételek – különösen a bérleti szerződés lejárta előtt – gyakran vitás kérdéseket vetnek fel. Érdemes megkérdezni, hogy a kiadás a fennmaradó bérleti idő alatt is hasznot hoz-e Önnek, hogy a költségeket ennek megfelelően osztják-e el, valamint hogy léteznek-e már erre a célra létrehozott tartalék- vagy amortizációs alapok. A bérlőket általában nem kötelezik a bérleti időn túlmutató felújítások finanszírozására, kivéve, ha a bérleti szerződés ezt egyértelműen lehetővé teszi.
- Gyakorlati ellenőrzések az eredménykimutatás védelme érdekében: Évente kérje ki és vizsgálja át a felosztási mátrixot. Hasonlítsa össze a százalékos arányát a bérleti szerződés feltételeivel és az alapterületekkel, kifogásolja az Ön számára nem előnyös tételek felvételét a táblázatokba, és kérdezzen rá a megmagyarázhatatlan, előző évhez képest bekövetkezett százalékos változásokra. Kezelje a közüzemi díjak felülvizsgálatát költségellenőrzésként – ne csupán formalitásként. A kis százalékos hibák is jelentős összegeket eredményezhetnek a bérleti szerződés teljes időtartama alatt, ha nagy költségvetésekre vonatkoznak.
- Szeretné tudni, hogy túl sokat fizet-e a szolgáltatási díjért, és szeretné-e csökkenteni a bérleti költségeit, hogy finanszírozza a növekedését? Beszéljük meg!
- A szerzőről
- Catherine Anderson
- Tanácsadó | ERA GroupCatherine okleveles ingatlanértékelőként és vendéglátóipari vállalkozóként szerzett tapasztalataira támaszkodvaaz ERA szakértői hálózatát felhasználva segíti a legkülönbözőbb ügyfeleket – az ügyvédi irodáktól az élelmiszergyártókig – a költségek csökkentésében, a kiadások optimalizálásában és a pénzforrások felszabadításában olyan személyre szabott stratégiák révén, mint a közüzemi díjakkal kapcsolatos tanácsadás, a beszállítói teljesítmény-összehasonlítás és az egyedi igényekre szabott kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos tanácsadás.
