Toate postările
Costurile ascunse ale repartizării cheltuielilor de întreținere: ce trebuie să știe directorii financiari în calitate de chiriași
- Cheltuielile de întreținere reprezintă adesea unul dintre cele mai imprevizibile și mai contestate elemente ale costurilor de ocupare. Modul de repartizare (felul în care suma totală a cheltuielilor de întreținere este împărțită între ocupanți) determină dacă afacerea dumneavoastră plătește partea care îi revine sau dacă subvenționează pe alții. Înțelegerea modului în care ar trebui să funcționeze acest sistem și a punctelor în care apar erori vă consolidează capacitatea de a controla costurile, de a contesta erorile și de a proteja contul de profit și pierdere.
- Ce înseamnă repartizarea costurilor în practică Înclădirile cu mai mulți chiriași, costurile sunt împărțite între aceștia. Contractele de închiriere prevăd de obicei plata unei „proporții echitabile și rezonabile” din cheltuielile totale, însă metoda de calcul este adesea neclară. Întrebarea esențială este dacă abordarea proprietarului respectă prevederile contractului, este transparentă și verificabilă și corespunde beneficiilor pe care le obține efectiv afacerea dumneavoastră. În caz contrar, este probabil să plătiți mai mult decât ar trebui.
- Standardul RICS: un avantaj pentru chiriașiStandardulprofesional RICS privind cheltuielile de întreținere în sectorul imobiliar comercial (ediția I) se aplică anilor de facturare a cheltuielilor de întreținere care încep începând cu aprilie 2019 până în decembrie 2025. Ediția a II-a (iunie 2025) a introdus o cerință obligatorie începând cu 2026: proprietarii trebuie să pună la dispoziția tuturor chiriașilor o matrice anuală de repartizare a cheltuielilor de întreținere.
- Această matrice ar trebui să indice costul total al fiecărui serviciu, baza de calcul, procentul perceput de dumneavoastră și modul în care a fost calculat acest procent. Dacă nu puteți corela suma percepută cu datele din matrice sau dacă aceasta nu este furnizată, acesta este un semnal clar de alarmă.
- RICS precizează, de asemenea, că repartizarea costurilor trebuie să fie în mod evident echitabilă și rezonabilă; costurile ar trebui să reflecte disponibilitatea, beneficiile și utilizarea; iar costurile suportate de proprietar, cum ar fi cele legate de perioadele de neocupare, nu ar trebui transferate chiriașului. Deși RICS nu are prioritate față de contractul dvs. de închiriere, acesta este utilizat pe scară largă ca punct de referință în cazul litigiilor.
- Metode uzuale și unde se ascund erorile Majoritatea repartizărilor se bazează pe suprafața închiriabilă. Acest lucru funcționează doar dacă suprafețele sunt exacte și actualizate, dacă spațiul închiriat a fost măsurat corect și dacă criteriul de repartizare este aplicat în mod uniform tuturor chiriașilor.
- Unele sisteme utilizează suprafața ponderată pentru a reflecta niveluri diferite de beneficii (practică obișnuită în sectorul comercial și în cel cu destinație mixtă). Acestea merită analizate cu atenție: ce ipoteze stau la baza ponderilor, sunt ele consecvente și reflectă ele în continuare modul în care clădirea este utilizată în realitate? Baze alternative, precum valoarea impozabilă, sunt acum rare și adesea lipsite de transparență.Lista serviciilor și cheltuielile de întreținere: plătești pentru ceea ce nu foloseștiCheltuielile de întrețineresunt adesea împărțite pe categorii, diferiți chiriași contribuind la diferite servicii. Chiriașii sunt frecvent incluși în mod implicit, mai degrabă decât pe baza dreptului de a beneficia de aceste servicii – în special în cazul în care serviciile nu aduc beneficii tuturor ocupanților. Dacă vă aflați într-un complex imobiliar mai extins, este posibil să plătiți și pentru serviciile la nivel de complex (drumuri, amenajarea spațiilor verzi, securitate). Plățile în exces sunt frecvente dacă costurile clădirii și ale complexului sunt amestecate sau explicate necorespunzător, sau dacă contractul dvs. de închiriere nu permite în mod clar recuperarea acestora.
- Cheltuieli majore în apropierea expirării contractului de închiriere Cheltuielile semnificativede capital sau de natură similară – în special cele efectuate în apropierea expirării contractului de închiriere – sunt adesea controversate. Întrebați dacă aceste cheltuieli vă aduc beneficii pe durata perioadei rămase din contract, dacă costul este repartizat în mod proporțional pentru a reflecta acest beneficiu și dacă există deja fonduri de rezervă sau de amortizare. De obicei, chiriașii nu sunt obligați să finanțeze lucrările de îmbunătățire dincolo de perioada de ocupare a spațiului, cu excepția cazului în care contractul de închiriere permite în mod clar acest lucru.
- Măsuri practice pentru protejarea contului de profit și pierdere: solicitațiși analizați anual matricea de repartizare. Verificați dacă procentajul dvs. corespunde condițiilor contractului de închiriere și suprafețelor, contestați includerea în tabelele care nu vă avantajează și solicitați explicații pentru modificările nejustificate ale procentajelor de la un an la altul. Abordați revizuirea cheltuielilor de întreținere ca pe un audit al costurilor, nu ca pe o simplă formalitate. Erorile de procentaj mici, aplicate unor bugete mari, pot deveni semnificative pe durata contractului de închiriere.
- Vrei să afli dacă plătești prea mult pentru cheltuielile de întreținere și să reduci costurile de exploatare pentru a-ți finanța creșterea? Hai să discutăm.
- Despre autor
- Catherine Anderson
- Consultant | ERA Group Bazându-sepe experiența sa ca expert imobiliar autorizat și proprietar de afaceri în domeniul ospitalității, Catherine valorifică rețeaua de specialiști a ERA pentru a ajuta o gamă variată de clienți — de la firme de avocatură la producători din industria alimentară — să reducă costurile, să-și optimizeze cheltuielile și să elibereze lichidități prin strategii personalizate, inclusiv consultanță privind cheltuielile de întreținere, compararea performanțelor furnizorilor și consultanță personalizată în domeniul imobiliar comercial.
