Sve objave
Skriveni troškovi u raspodjeli naknada za usluge: Šta finansijski direktori trebaju razumjeti kao zakupac
- Naknade za usluge su često jedan od najmanje predvidljivih i najspornijih elemenata troškova zakupa. Raspodjela (kako se ukupna naknada za usluge dijeli između zakupaca) određuje da li vaše preduzeće plaća svoj pravedni dio ili subvencionira druge. Razumijevanje kako bi to trebalo funkcionirati i gdje kreću greške, jača vašu sposobnost da kontrolišete troškove, osporite greške i zaštitite bilans uspjeha.
- Šta raspodjeljivanje znači u praksi? U zgradama s više najmova, troškovi se dijele između zakupaca. Ugovori o zakupu obično zahtijevaju da platite „pravedan i razuman udio“ ukupnih troškova - ali metoda često nije jasna. Ključno pitanje je da li je pristup stanodavca u skladu sa ugovorom o zakupu, transparentan i provjerljiv, te usklađen s koristi koju vaše preduzeće zapravo ostvaruje. Ako nije, vjerovatna je preplata.
- RICS standard: prednost za zakupce RICS profesionalni standard Naknade za usluge u komercijalnim nekretninama (1. izdanje) primjenjuje se na godine naplate naknada za usluge koje počinju u aprilu 2019. ili kasnije, a završavaju se u decembru 2025. Drugo izdanje (juni 2025.) uvelo je obavezni zahtjev za 2026. godinu nadalje: stanodavci moraju svim zakupcima dostaviti godišnju matricu raspodjele naknada za usluge.
- Ova matrica treba da prikazuje ukupne troškove svake usluge, osnovu podjele, vaš procentualni trošak i kako je taj procenat izračunat. Ako ne možete uskladiti svoj trošak s matricom ili on nije dostavljen, to je jasan znak upozorenja.
- RICS također navodi da raspodjele moraju biti dokazivo pravedne i razumne; troškovi trebaju odražavati dostupnost, korist i korištenje; a troškovi stanodavca, kao što su poništenja, ne smiju se prenositi. Iako RICS ne poništava vaš zakup, široko se koristi kao mjerilo u sporovima.
- Uobičajene metode i gdje se kriju greške Većina raspodjela se zasniva na površini za iznajmljivanje. To funkcioniše samo ako su površine tačne i ažurne, ako je vaša premisa ispravno izmjerena i ako se osnova dosljedno primjenjuje na sve zakupce.
- Neke sheme koriste ponderiranu površinu kako bi odrazile različite nivoe koristi (uobičajeno u maloprodaji i mješovitoj namjeni). Ovo zaslužuje ispitivanje: koje pretpostavke stoje iza pondera, jesu li konzistentne i odražavaju li i dalje kako se zgrada zapravo koristi? Alternativne osnove, poput oporezive vrijednosti, sada su rijetke i često im nedostaje transparentnosti. Rasporedi i naknade za nekretnine: plaćanje za ono što ne koristite. Naknade za usluge često su podijeljene u rasporede, pri čemu različiti zakupci doprinose različitim uslugama. Zakupci su često uključeni po zadanim postavkama, a ne po osnovu prava - posebno tamo gdje usluge ne koriste svim zakupcima. Ako se nalazite unutar šireg naselja, možete plaćati i za usluge na cijelom naselju (putevi, uređenje okoliša, sigurnost). Preplata je uobičajena ako su troškovi izgradnje i naselja kombinirani ili loše objašnjeni, ili ako vaš ugovor o zakupu ne dozvoljava jasno nadoknadu.
- Veliki izdaci pred kraj zakupa Velike kapitalne ili kvazi-kapitalne stavke - posebno one pred istekom zakupa - često su sporne. Pitajte da li vam taj trošak koristi tokom preostalog roka, da li se trošak raspoređuje kako bi odražavao tu korist i da li već postoje rezervni ili amortizerski fondovi. Zakupci obično nisu obavezni da finansiraju poboljšanja izvan svog prostora za stanovanje, osim ako to ugovor o zakupu jasno ne dozvoljava.
- Praktične kontrole koje štite račun dobiti i gubitka: Zahtijevajte i pregledajte matricu raspodjele godišnje. Uskladite svoj postotak s uvjetima zakupa i površinom, osporite uključivanje u rasporede koji vam ne koriste i preispitajte neobjašnjive promjene postotka iz godine u godinu. Tretirajte preglede naknada za usluge kao reviziju troškova, a ne formalnost. Male postotne greške, primijenjene na velike budžete, mogu postati značajne tokom trajanja zakupa.
- Želite li znati da li preplaćujete naknadu za usluge i kako smanjiti troškove najma kako biste finansirali svoj rast? Hajde da razgovaramo.
- O autoru
- Katarina Anderson
- Konsultant | ERA Grupa Oslanjajući se na svoje iskustvo kao ovlašteni geodet i vlasnica ugostiteljskog biznisa, Catherine koristi ERA-inu specijalističku mrežu kako bi pomogla širokom spektru klijenata - od advokatskih firmi do proizvođača hrane, da smanje troškove, optimiziraju potrošnju i oslobode novac kroz prilagođene strategije, uključujući konsultacije o naknadama za usluge, benchmarking dobavljača i savjete o komercijalnim nekretninama po mjeri.
