Όλες οι αναρτήσεις
Τα κρυφά κόστη στην κατανομή των εξόδων συντήρησης: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι οικονομικοί διευθυντές ως ενοικιαστές
- Τα έξοδα κοινής ωφέλειας αποτελούν συχνά ένα από τα λιγότερο προβλέψιμα και πιο αμφισβητούμενα στοιχεία του κόστους λειτουργίας. Ο τρόπος κατανομής (δηλαδή το πώς κατανέμεται το συνολικό ποσό των εξόδων κοινής ωφέλειας μεταξύ των ενοικιαστών) καθορίζει αν η επιχείρησή σας καταβάλλει το μερίδιο που της αναλογεί ή αν επιδοτεί άλλους. Η κατανόηση του τρόπου με τον οποίο θα έπρεπε να λειτουργεί αυτό το σύστημα και των σημείων όπου παρουσιάζονται προβλήματα ενισχύει την ικανότητά σας να ελέγχετε τα έξοδα, να αμφισβητείτε τα λάθη και να προστατεύετε τα αποτελέσματα χρήσης.
- Τι σημαίνει στην πράξη η κατανομή των εξόδων Στακτίρια με πολλούς ενοικιαστές, τα έξοδα επιμερίζονται μεταξύ των ενοικιαστών. Οι συμβάσεις μίσθωσης συνήθως προβλέπουν την καταβολή ενός «δίκαιου και εύλογου μεριδίου» των συνολικών δαπανών, αλλά η μέθοδος υπολογισμού συχνά δεν είναι σαφής. Το βασικό ερώτημα είναι αν η προσέγγιση του ιδιοκτήτη είναι σύμφωνη με τη σύμβαση μίσθωσης, διαφανής και επαληθεύσιμη, και αν ανταποκρίνεται στα οφέλη που αποκομίζει πραγματικά η επιχείρησή σας. Εάν όχι, είναι πιθανό να καταβάλλετε υπερβολικά υψηλά ποσά.
- Το πρότυπο του RICS: ένα πλεονέκτημα για τους μισθωτέςΤοΕπαγγελματικό Πρότυπο του RICS για τα έξοδα συντήρησης σε εμπορικά ακίνητα (1η έκδοση) ισχύει για τα οικονομικά έτη που αρχίζουν τον Απρίλιο του 2019 ή μετά, έως τον Δεκέμβριο του 2025. Η 2η έκδοση (Ιούνιος 2025) εισήγαγε μια υποχρεωτική απαίτηση για το 2026 και μετά: οι ιδιοκτήτες πρέπει να παρέχουν σε όλους τους μισθωτές έναν ετήσιο πίνακα κατανομής των εξόδων συντήρησης.
- Ο πίνακας αυτός θα πρέπει να αναγράφει το συνολικό κόστος κάθε υπηρεσίας, τη βάση υπολογισμού, το ποσοστό της χρέωσής σας και τον τρόπο με τον οποίο υπολογίστηκε το εν λόγω ποσοστό. Εάν δεν μπορείτε να αντιστοιχίσετε τη χρέωσή σας με τον πίνακα ή εάν αυτός δεν παρέχεται, αυτό αποτελεί σαφές προειδοποιητικό σημάδι.
- Η RICS επισημαίνει επίσης ότι η κατανομή των εξόδων πρέπει να είναι αποδεδειγμένα δίκαιη και λογική· τα έξοδα πρέπει να αντανακλούν τη διαθεσιμότητα, το όφελος και τη χρήση· και τα έξοδα του ιδιοκτήτη, όπως αυτά που σχετίζονται με την κενή παραμονή του ακινήτου, δεν πρέπει να μετακυλίονται στους ενοικιαστές. Αν και η RICS δεν υπερισχύει της μίσθωσής σας, χρησιμοποιείται ευρέως ως σημείο αναφοράς σε περιπτώσεις διαφορών.
- Συνηθισμένες μέθοδοι και πού κρύβονται τα λάθη Οι περισσότερες κατανομές βασίζονται στην εκμισθώσιμη επιφάνεια. Αυτό ισχύει μόνο αν οι επιφάνειες είναι ακριβείς και ενημερωμένες, αν το ακίνητό σας έχει μετρηθεί σωστά και αν η βάση υπολογισμού εφαρμόζεται με συνέπεια σε όλους τους ενοικιαστές.
- Ορισμένα συστήματα χρησιμοποιούν τη σταθμισμένη επιφάνεια για να αντανακλούν τα διαφορετικά επίπεδα οφέλους (συνηθισμένο στον τομέα του λιανικού εμπορίου και των μικτών χρήσεων). Αυτά αξίζουν προσεκτική εξέταση: ποιες παραδοχές κρύβονται πίσω από τις σταθμίσεις, είναι συνεπείς και αντανακλούν ακόμα τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται στην πραγματικότητα το κτίριο; Εναλλακτικές βάσεις, όπως η φορολογητέα αξία, είναι πλέον σπάνιες και συχνά στερούνται διαφάνειας.Καταλόγους και έξοδα συγκροτήματος: πληρώνετε για ό,τι δεν χρησιμοποιείτε Τα έξοδα συντήρησηςσυχνά χωρίζονται σε καταλόγους, με διαφορετικούς ενοικιαστές να συνεισφέρουν σε διαφορετικές υπηρεσίες. Οι ενοικιαστές συχνά περιλαμβάνονται εξ ορισμού και όχι βάσει δικαιώματος, ειδικά όταν οι υπηρεσίες δεν ωφελούν όλους τους ενοίκους. Εάν βρίσκεστε σε ένα ευρύτερο συγκρότημα, ενδέχεται επίσης να πληρώνετε για υπηρεσίες που αφορούν ολόκληρο το συγκρότημα (δρόμοι, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου, ασφάλεια). Η υπερβολική πληρωμή είναι συνηθισμένη εάν τα έξοδα του κτιρίου και του συγκροτήματος αναμιγνύονται ή δεν εξηγούνται επαρκώς, ή εάν η μίσθωσή σας δεν επιτρέπει σαφώς την ανάκτηση των εξόδων.
- Σημαντικές δαπάνες λίγο πριν τη λήξη της μίσθωσης:Οι μεγάλες κεφαλαιουχικές ή ημι-κεφαλαιουχικές δαπάνες —ιδίως λίγο πριν τη λήξη της μίσθωσης— αποτελούν συχνά αιτία διαφωνιών. Ρωτήστε αν η δαπάνη αυτή σας ωφελεί κατά τη διάρκεια της εναπομένουσας περιόδου της μίσθωσης, αν το κόστος κατανέμεται κατά τρόπο που να αντανακλά αυτό το όφελος και αν υπάρχουν ήδη αποθεματικά ή ταμεία αποσβέσεων. Οι μισθωτές συνήθως δεν υποχρεούνται να χρηματοδοτούν βελτιώσεις πέραν της περιόδου κατοχής τους, εκτός αν αυτό προβλέπεται ρητά στη μίσθωση.
- Πρακτικά μέτρα ελέγχου που προστατεύουν τα αποτελέσματα χρήσης: Ζητήστεκαι εξετάζετε ετησίως τον πίνακα κατανομής. Συγκρίνετε το ποσοστό σας με τους όρους της μίσθωσης και τις επιφάνειες, αμφισβητήστε την καταχώρισή σας σε πίνακες που δεν σας ωφελούν και διερευνήστε τις ανεξήγητες μεταβολές των ποσοστών σε ετήσια βάση. Αντιμετωπίστε τις αναθεωρήσεις των εξόδων κοινής ωφέλειας ως έλεγχο κόστους και όχι ως τυπική διαδικασία. Μικρά σφάλματα στα ποσοστά, όταν εφαρμόζονται σε μεγάλους προϋπολογισμούς, μπορούν να καταστούν σημαντικά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
- Θέλετε να μάθετε αν πληρώνετε υπερβολικά για τα κοινόχρηστα και να μειώσετε τα έξοδα λειτουργίας σας ώστε να χρηματοδοτήσετε την ανάπτυξή σας; Ας μιλήσουμε.
- Σχετικά με τον συγγραφέα
- Κάθριν Άντερσον
- Σύμβουλος | ERA Group Αξιοποιώνταςτην εμπειρία της ως ορκωτή εκτιμήτρια και ιδιοκτήτρια επιχείρησης στον τομέα της φιλοξενίας, η Catherine αξιοποιεί το εξειδικευμένο δίκτυο της ERA για να βοηθήσει ένα ευρύ φάσμα πελατών — από δικηγορικά γραφεία έως παραγωγούς τροφίμων — να μειώσουν το κόστος, να βελτιστοποιήσουν τις δαπάνες και να απελευθερώσουν ρευστότητα μέσω εξατομικευμένων στρατηγικών, όπως συμβουλευτικές υπηρεσίες για τα κοινόχρηστα έξοδα, συγκριτική αξιολόγηση προμηθευτών και εξατομικευμένες συμβουλές για εμπορικά ακίνητα.
